土地区画整理法に基づいて、公共施設の整備改善や宅地の利用増進を図るために、土地の区画形質の変更と公共施設の新設または変更を行う事業です。
道路、公園などの公共施設と宅地の総合的な整備を行うことが可能であること、地域の特性に応じて多くの目的に対応したまちづくりが可能であることが特徴です。
原則として地区内にお住まいの方々が地区外に転出する必要はありません。

土地区画整理事業によって新たに必要な公共施設（道路・公園など）や事業資金を生み出すために、土地所有者から面積や位置などに応じて、少しずつ土地を提供（減歩）していただき、これを道路、公園などの公共施設用地や保留地に充てます。
事業により公共施設は所要の位置に配置され、宅地は公共施設にあわせて道路に面するよう再配置（換地）されます。この際、宅地は地形や形状の改善により、従前の土地に見合う評価が得られるようになります。
換地は、従前の宅地の位置、地積、環境等に照応するように定めることが原則です（照応の原則）。
しかし、換地は、換地計画によって定められた街区に割り込むため、その位置や面積には制約があり、各宅地間での若干の不均衡は避けられません。この不均衡は土地で調整することができないため金銭（清算金）によって調整します。

一般的には、学校、公共図書館、保健所などを指していますが、土地区画整理法では、公共施設は道路、広場、公園、緑地、河川、水路などに限定されています。

一般的には、建物のある土地または地目の宅地を意味しますが、土地区画整理法では、公共施設の用に供されている国または地方公共団体の所有する土地以外の土地をいうと定義しています。

道路や公園などの公共施設を整備するために必要となる土地を、土地区画整理事業を行う地区内の土地所有者の皆さんから少しずつ出し合っていただきます。これを「公共減歩」といいます。
また、保留地を確保するための減歩を「保留地減歩」といいます。
通常「平均減歩」という言い方で使われているのは、この公共減歩と保留地減歩を合算したものを指しています。

整理前の土地、「従前地」に対して、新たに組み替えられた土地を「換地」といいます。
「換地」は原則として「従前地」一筆ごとに、面積のほか、位置、形状、利用状況、周辺環境などを考慮し、従前地と総合的に同じ状態になるように定められます。
これを「照応の原則」といい、換地を決める上での基本となっています。

土地区画整理事業の施行費用の全部または一部に充てるため、事業計画に定めるところにより売却を目的として設ける土地を「保留地」といいます。

土地区画整理事業では、工事に必要がある場合、又は換地計画に基づき換地処分を行うために必要がある場合、従前地に代えて仮に使用し、収益することができる一定の土地を指定できることになっており、この土地を仮換地といい、この仮換地の位置、地積等を関係権利者に通知する行為を仮換地指定といいます。

土地区画整理事業の工事が完了すると、遅滞なく従前の土地に関する権利を換地に移行し、清算金等に関する権利義務を確定しなければなりません。
この換地処分の基礎となる事項を定めたものが換地計画であり、その内容は次のようなものからなっています。

1. （1）換地設計（従前の土地と換地の位置、形状の関係を示した図面）
2. （2）各筆換地明細（従前の土地と換地の所在、地番、地目、地積等の関係の明細書）
3. （3）各筆各権利別清算金明細（従前の土地と換地の所在、地番、地目、地積、権利価額及び清算金を各権利者別に表示した明細書）
4. （4）保留地その他特別の定めをする土地の明細書

土地区画整理事業の工事の完了後に、関係権利者に換地計画で定められた事項を通知する行政処分です。

換地の面積が決まり、換地の土地評価を行うと従前地の土地評価との差が生じてきます。
この差は、換地計画で確定している街区へそれぞれの土地を割り込むため、技術的に理論上の地積確保が困難であることや、減歩緩和を受ける場合など、本来従前地と同じ評価点数を持つべき換地が、それ以上であったり、それ以下であったりすることが原因で生じます。
この差の調整は、土地で行うことが不可能なため、金銭により調整することになります。これを「清算金」と呼んでいます。
清算金は、権利者の皆さんの換地相互間の不均衡を調整するためのもので、徴収額と交付額は、等しくなり、地区全体で差し引きゼロとなるように決められます。